Combien coûte un logement au Mali ? À Bamako, un appartement se loue autour de 262.500 FCFA/mois, soit environ 400 € ; le m² de terrain s’y négocie autour de 50.000 FCFA/m², soit environ 76 €/m². Nous calculons chaque mois le prix médian de vente et le loyer médian à partir de l’intégralité des annonces publiées sur Se Loger Au Mali — soit 779 annonces exploitables sur 1.944 en ligne. Chiffres arrêtés au 1er novembre 2026.
Pour chaque segment, nous donnons la médiane (la moitié des annonces est en dessous, l’autre au-dessus), la fourchette courante entre le 1er et le 3e quartile, et le nombre d’annonces sur lequel repose le calcul. Un segment est publié à partir de 5 annonces au niveau d’une ville et de 8 au niveau d’un quartier : une médiane sur trois annonces ne dit rien du marché.
Besoin d’un chiffre daté à citer ? L’Indice Se Loger Au Mali fige ces indicateurs à la fin de chaque trimestre, sous une adresse qui ne change plus (dernière édition : T3 2026).
Louer à Bamako : le loyer médian par type de bien
| Type de bien | Médiane (FCFA/mois) | Fourchette courante | Annonces |
|---|---|---|---|
| Entrepots | 1.500.000 FCFA | 1.500.000 – 2.000.000 FCFA | 17 |
| Immeubles | 1.000.000 FCFA | 800.000 – 1.200.000 FCFA | 9 |
| Villas Duplex | 500.000 FCFA | 350.000 – 1.000.000 FCFA | 141 |
| Bureaux | 400.000 FCFA | 200.000 – 837.500 FCFA | 34 |
| Villas | 400.000 FCFA | 250.000 – 762.500 FCFA | 72 |
| Appartements | 262.500 FCFA | 150.000 – 600.000 FCFA | 188 |
Louer à Bamako : le loyer médian par quartier
| Quartier | Appartements | Villas Duplex | Villas | Annonces |
|---|---|---|---|---|
| ACI 2000 | 525.000 FCFA | — | — | 80 |
| Sébénikoro | 200.000 FCFA | 400.000 FCFA | 225.000 FCFA | 67 |
| Badalabougou | 500.000 FCFA | 1.450.000 FCFA | 650.000 FCFA | 40 |
| Baco Djicoroni | 225.000 FCFA | 400.000 FCFA | — | 35 |
| Sotuba | 202.500 FCFA | 750.000 FCFA | — | 20 |
| Magnambougou | 200.000 FCFA | — | — | 9 |
| Hippodrome | — | — | 825.000 FCFA | 8 |
| Faladié | — | 500.000 FCFA | — | 8 |
Acheter à Bamako : le prix de vente médian par type de bien
| Type de bien | Médiane (FCFA) | Fourchette courante | Annonces |
|---|---|---|---|
| Immeubles | 160.000.000 FCFA | 115.000.000 – 265.000.000 FCFA | 8 |
| Villas Duplex | 150.000.000 FCFA | 122.500.000 – 250.000.000 FCFA | 55 |
| Champs | 120.000.000 FCFA | 120.000.000 – 150.000.000 FCFA | 5 |
| Villas | 65.000.000 FCFA | 55.000.000 – 75.000.000 FCFA | 71 |
| Maisons | 60.000.000 FCFA | 31.500.000 – 135.000.000 FCFA | 16 |
| Terrains | 22.000.000 FCFA | 7.500.000 – 55.000.000 FCFA | 89 |
Acheter à Bamako : le prix médian par quartier
| Quartier | Villas | Villas Duplex | Terrains | Annonces |
|---|---|---|---|---|
| Niamana | 65.000.000 FCFA | — | 20.000.000 FCFA | 29 |
| Sébénikoro | 60.000.000 FCFA | 150.000.000 FCFA | — | 26 |
| Kabala | — | — | 11.500.000 FCFA | 12 |
| Sirakoro | 75.000.000 FCFA | — | — | 11 |
| Sotuba | — | 250.000.000 FCFA | — | 10 |
| Samaya | — | 130.000.000 FCFA | — | 9 |
| Yirimadio | 67.500.000 FCFA | — | — | 8 |
Le prix du m² de terrain, quartier par quartier
C’est le chiffre le plus demandé, et le plus trompeur si on le prend isolément : deux parcelles voisines ne se comparent pas si leurs titres diffèrent. Les prix ci-dessous rapportent le prix demandé à la surface annoncée, pour les terrains dont la surface est renseignée.
| Quartier | Prix médian du m² | Fourchette courante | Terrains |
|---|---|---|---|
| Niamana | 50.000 FCFA | 25.000 – 55.000 FCFA | 9 |
| Kabala | 38.334 FCFA | 11.084 – 118.171 FCFA | 12 |
Titre foncier ou permis d’occuper : l’écart de prix à Bamako
Le titre de propriété que déclare une annonce de vente pèse sur son prix affiché. Les tableaux ci-dessous comparent, à Bamako, les biens à vendre selon l’étiquette de titre qu’ils portent. Un titre n’y figure qu’à partir de 10 annonces exploitables, et une comparaison n’est publiée que si deux titres au moins atteignent ce seuil.
| Titre déclaré | Médiane (FCFA/m²) | Fourchette courante | Annonces |
|---|---|---|---|
| Titre foncier (titre individuel compris) | 56.448 FCFA/m² | 31.875 – 150.000 FCFA/m² | 60 |
| Permis d’occuper | 25.000 FCFA/m² | 11.166 – 55.000 FCFA/m² | 11 |
| Titre déclaré | Médiane (FCFA) | Fourchette courante | Annonces |
|---|---|---|---|
| Titre foncier (titre individuel compris) | 80.000.000 FCFA | 65.000.000 – 150.000.000 FCFA | 125 |
| Permis d’occuper | 50.000.000 FCFA | 38.750.000 – 71.250.000 FCFA | 12 |
Terrains : la médiane « Permis d’occuper » (25.000 FCFA/m², 11 annonces) représente 44 % de la médiane « Titre foncier (titre individuel compris) » (56.448 FCFA/m², 60 annonces). Villas, duplex et maisons : la médiane « Permis d’occuper » (50.000.000 FCFA, 12 annonces) représente 62 % de la médiane « Titre foncier (titre individuel compris) » (80.000.000 FCFA, 125 annonces).
Les autres titres (Lettre d’attribution, Concession rurale) ne réunissent pas encore 10 annonces exploitables à Bamako : aucun chiffre n’est publié pour eux.
Ce que cet écart dit — et ne dit pas. Il compare des prix affichés, pas des prix de transaction. Il ne neutralise pas l’emplacement : si les biens d’un titre donné sont plus souvent situés dans certains quartiers, une partie de l’écart vient de là, et les effectifs ne permettent pas encore de le mesurer quartier par quartier. Le titre est celui que déclare l’annonce ; il n’a pas été vérifié auprès des services fonciers.
Meublé ou non meublé : la vraie lecture
La même annonce ne vaut pas le même loyer selon qu’elle est meublée ou nue. Or la part de logements meublés dans les annonces publiées a fortement reculé : ce sont donc deux marchés distincts dont le mélange a changé, et non un marché unique dont le prix aurait baissé. Suivis séparément, les voici.
| Type de bien | Il y a 36 mois | Aujourd’hui | Évolution | Annonces |
|---|---|---|---|---|
| Appartements — toutes annonces | 400.000 FCFA/mois | 250.000 FCFA/mois | -38% | 189 |
| Appartements — meublé | 620.000 FCFA/mois | 600.000 FCFA/mois | -3% | 72 |
| Appartements — non meublé | 200.000 FCFA/mois | 200.000 FCFA/mois | stable | 117 |
Comment lire ce tableau. Chaque strate est stable, alors que leur moyenne recule : c’est le signe que le mouvement d’ensemble vient de la composition de l’offre, pas des prix. Un locataire qui cherche un meublé ne paiera pas moins cher qu’il y a trois ans ; c’est l’offre non meublée, moins chère, qui occupe désormais une place bien plus grande.
L’écart entre un appartement et une villa duplex tient moins à la surface qu’au standing et à l’adresse : à Bamako, le même format se loue du simple au triple selon le quartier.
Pour le détail d’un format précis, voir notre analyse Appartement 2 chambres à Bamako : le loyer quartier par quartier.
Sur ce que révèlent les écarts de prix du terrain et les précautions avant d’acheter, voir Prix du m² de terrain à Bamako : le classement par quartier et Acheter un terrain à Bamako : titre foncier, lettre d’attribution et démarches.
Hors de Bamako
Le marché en ligne reste très concentré sur Bamako. Les segments ci-dessous rassemblent assez d’annonces pour être publiés ; les autres localités ne sont pas encore assez couvertes pour produire une statistique honnête, et nous préférons ne rien afficher plutôt qu’un chiffre fragile.
| Localité | Type de bien | Marché | Médiane | Annonces |
|---|---|---|---|---|
| Koulikoro | Appartements | Location | 125.000 FCFA/mois | 5 |
| Koulikoro | Terrains | Vente | 8.500.000 FCFA | 18 |
| Koulikoro | Villas | Vente | 70.000.000 FCFA | 17 |
| Koulikoro | Champs | Vente | 120.000.000 FCFA | 10 |
Bamako, Dakar et Abidjan : ce que disent nos annonces
Les mêmes mesures, calculées de la même façon sur nos observatoires voisins. Chaque ligne dit d’où viennent les annonces : c’est elle qui explique l’écart, bien plus que le niveau général de la ville.
| Ville | Médiane | Annonces | D’où viennent les annonces |
|---|---|---|---|
| Bamako | 262.500 FCFA/mois, soit environ 400 € | 188 | ACI 2000 43 %, Baco Djicoroni 10 %, Sébénikoro 10 % |
| Dakar | 950.000 FCFA/mois, soit environ 1.450 € | 17 | Almadies 18 %, Point E 12 %, localité non précisée 12 % |
| Abidjan | 445.000 FCFA/mois, soit environ 680 € | 9 | Cocody 56 %, Marcory 33 %, Abidjan 11 % |
| Ville | Médiane | Annonces | D’où viennent les annonces |
|---|---|---|---|
| Bamako | 50.000 FCFA/m², soit environ 76 €/m² | 79 | localité non précisée 20 %, Kabala 15 %, Niamana 11 % |
| Dakar | 36.666 FCFA/m², soit environ 56 €/m² | 26 | Yene 27 %, Diamniadio 12 %, Adéane 12 % |
| Abidjan | 35.049 FCFA/m², soit environ 53 €/m² | 36 | Cocody 28 %, Port-Bouët 22 %, Bingerville 11 % |
Ces villes ne sont pas découpées de la même façon : Bamako est ici le district, Dakar la région entière et Abidjan le district autonome, banlieue comprise dans les deux cas. Une médiane élevée peut tenir au poids de quartiers résidentiels dans les annonces, une médiane basse à celui de la périphérie : lisez la dernière colonne avant de comparer. Ce sont des prix affichés sur nos sites, qui ne couvrent pas tout le marché.
Sources et détail : observatoire des prix immobiliers au Sénégal (chiffres du 25 octobre 2026) et observatoire des prix immobiliers en Côte d’Ivoire (chiffres du 25 octobre 2026).
Méthodologie
Les statistiques portent sur les annonces publiées sur Se Loger Au Mali au 1er novembre 2026, soit 1.944 annonces. Chacune est retenue si elle porte un prix exploitable, un type de bien, un statut (vente ou location) et une localité. 779 annonces satisfont ces conditions.
Les annonces trop anciennes sont écartées — 36 mois pour les locations, 72 mois pour les ventes — de sorte que le corpus ne remonte pas au-delà du 1er novembre 2020. Un loyer affiché se périme en quelques mois, quand un prix de terrain reste indicatif bien plus longtemps : la profondeur retenue diffère donc selon le type de transaction.
Le prix au mètre carré ne retient que les parcelles d’au plus 5.000 m². Les corpus mêlent en effet deux marchés que le type de bien ne distingue pas : des parcelles à bâtir de quelques centaines de mètres carrés et du foncier agricole de plusieurs hectares, dont le prix au m² est sans commune mesure. 18 parcelles ont été écartées à ce titre — elles restent comptées dans les prix de vente, seul leur prix au m² est ignoré.
| Motif d’exclusion | Annonces |
|---|---|
| Annonce publiée hors de la fenêtre retenue | 897 |
| Prix sur demande ou absent | 140 |
| Bien signalé comme n’étant plus disponible | 115 |
| Prix de vente hors bande de plausibilité | 5 |
| Location hors période de référence | 3 |
| Localité manquante | 2 |
| Loyer hors bande de plausibilité | 2 |
| Prix au m² (et non prix total) | 1 |
Profondeur de l’observatoire
L’observatoire est recalculé chaque mois. Pour situer la statistique du jour dans le temps, le même calcul a été rejoué à la fin de chaque mois depuis le 30 novembre 2023 : à chaque date, il ne retient que les annonces déjà publiées et encore dans la fenêtre d’ancienneté. Le corpus retenu est passé de 683 à 809 annonces, et le nombre de segments publiables de 34 à 41.
| Date | Annonces retenues | Segments publiés |
|---|---|---|
| 30 novembre 2023 | 683 | 34 |
| 29 février 2024 | 732 | 36 |
| 31 mai 2024 | 765 | 38 |
| 31 août 2024 | 795 | 41 |
| 30 novembre 2024 | 834 | 43 |
| 28 février 2025 | 857 | 42 |
| 31 mai 2025 | 850 | 41 |
| 31 août 2025 | 883 | 46 |
| 30 novembre 2025 | 907 | 44 |
| 28 février 2026 | 922 | 44 |
| 31 mai 2026 | 899 | 45 |
| 31 août 2026 | 844 | 43 |
| 31 octobre 2026 | 809 | 41 |
Ce que ces reconstitutions ont appris. Prise globalement, la médiane des locations d’appartements à Bamako recule de 38% sur la période. Ce chiffre est trompeur, et c’est le découpage ci-dessous qui le montre.
Une strate n’est publiée que si elle atteint le même effectif minimal que les autres segments, à chaque point de la période. Le classement repose sur la caractéristique « meublé » de l’annonce et, à défaut, sur son intitulé — l’étiquetage a été inégal selon les années, et s’appuyer sur lui seul aurait fait passer les annonces anciennes pour non meublées.
Ce que ces chiffres sont — et ne sont pas. Ce sont des prix affichés par les annonceurs, pas des prix de transaction constatés. La négociation est la règle : le prix conclu est fréquemment inférieur au prix demandé. Ces médianes mesurent donc le niveau d’attente du marché — ce qui reste le repère le plus fiable disponible publiquement pour situer une offre, vérifier qu’un prix n’est pas aberrant ou fixer le sien.
La médiane est préférée à la moyenne : elle n’est pas tirée par quelques biens d’exception. Les valeurs manifestement erronées sont écartées par une bande de plausibilité (15.000–5.000.000 FCFA pour un loyer, 500.000–2.000.000.000 FCFA pour une vente), et les locations de plus courte durée que la période de référence sont exclues du calcul des loyers.
Réutilisation. Ces données sont librement réutilisables sous licence CC BY 4.0, avec un lien vers cette page. Version machine-readable : https://selogeraumali.com/observatoire.json.
Questions fréquentes
Quel est le loyer moyen d’un appartement à Bamako ?
Le loyer médian d’un appartement à Bamako s’établit à 262.500 FCFA/mois, sur 188 annonces publiées. La moitié des offres se situe entre 150.000 FCFA/mois et 600.000 FCFA/mois.
Combien coûte le m² de terrain à Bamako ?
Le prix médian du m² de terrain à Bamako est de 50.000 FCFA/m², calculé sur 79 terrains dont la surface est renseignée. L’écart entre quartiers est considérable : de 21.870 FCFA/m² le m² en périphérie à plus de 102.114 FCFA/m² dans les quartiers centraux.
Quel budget pour « Terrains » à Bamako ?
Le prix médian pour ce type de bien à Bamako est de 22.000.000 FCFA, sur 89 annonces. La moitié du marché se situe entre 7.500.000 FCFA et 55.000.000 FCFA.
Quel écart de prix entre un titre foncier et un permis d’occuper pour un terrain à Bamako ?
D’après les annonces publiées, le prix médian est de 56.448 FCFA/m² avec un titre foncier (60 annonces), contre 25.000 FCFA/m² avec un permis d’occuper (11 annonces), soit 44 % du premier. Ce sont des prix affichés, et l’écart ne tient pas compte de l’emplacement des biens.
Quel écart de prix entre un titre foncier et un permis d’occuper pour une villa ou une maison à Bamako ?
D’après les annonces publiées, le prix médian est de 80.000.000 FCFA avec un titre foncier (125 annonces), contre 50.000.000 FCFA avec un permis d’occuper (12 annonces), soit 62 % du premier. Ce sont des prix affichés, et l’écart ne tient pas compte de l’emplacement des biens.
D’où viennent les chiffres de l’observatoire ?
Ils sont calculés à partir des 779 annonces publiées sur Se Loger Au Mali dont le prix est exploitable, sur un total de 1.944 annonces en ligne. Pour chaque segment (statut, type de bien, localité), nous publions la médiane, la fourchette entre le 1er et le 3e quartile, et le nombre d’annonces qui la sous-tend. Un segment n’est publié qu’à partir de 5 annonces au niveau d’une ville et de 8 au niveau d’un quartier.
S’agit-il de prix de vente réels ou de prix affichés ?
Ce sont des prix affichés par les annonceurs, pas des prix de transaction constatés chez le notaire. La négociation est usuelle : le prix conclu est souvent inférieur au prix demandé. Ces chiffres donnent donc le niveau des attentes du marché, ce qui reste le meilleur repère disponible pour situer une offre.
À quelle fréquence les chiffres sont-ils mis à jour ?
L’observatoire est recalculé chaque mois sur l’intégralité des annonces en ligne. Les chiffres de cette page ont été arrêtés le 1er novembre 2026.