Bail emphytéotique ou bail avec promesse de vente au Mali : louer un terrain de l’État pour y construire, durée, redevance et sort des constructions
« Baux ordinaires et emphytéotiques » : l’expression figure dans le communiqué du Conseil des ministres du 23 octobre 2026 qui a dissous le conseil communal de la Commune I de Bamako, pour gestion irrégulière de ces contrats. Beaucoup de lecteurs ont découvert à cette occasion qu’au Mali, on peut louer un terrain public pour y construire, sans en devenir propriétaire tout de suite.
Ces baux existent bien, ils sont encadrés par des textes précis, et ils réservent de mauvaises surprises à ceux qui signent sans les lire. Ce guide s’appuie sur le décret n°2020-0413/PT-RM du 31 décembre 2020, qui fixe les formes et conditions d’attribution des terrains du domaine privé immobilier de l’État, pour expliquer les deux contrats que l’on rencontre le plus : le bail emphytéotique et le bail avec promesse de vente.
L’essentiel en 30 secondes
- L’État peut attribuer ses terrains par cession, location ou affectation ; la location prend notamment la forme d’un bail emphytéotique ou d’un bail avec promesse de vente.
- Bail emphytéotique d’un terrain nu : 50 ans, renouvelable une fois par accord exprès, droit réel hypothécable inscrit au livre foncier.
- Bail avec promesse de vente : 10 ans maximum, non renouvelable, vente promise si le terrain est mis en valeur.
- À l’expiration d’un bail emphytéotique, les constructions reviennent à l’État sans indemnité, sauf achat du terrain par le preneur.
- Les collectivités territoriales disposent de leurs propres règles pour leurs terrains, fixées par un décret distinct.
Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique au Mali ?
Le décret de 2020 le définit comme le contrat par lequel l’État, le bailleur, confère au preneur, l’emphytéote, « moyennant le versement d’une redevance annuelle, un droit réel immobilier de longue durée appelé emphytéose, susceptible d’être hypothéqué ». Trois mots comptent : droit réel, ce qui signifie que le preneur a un vrai droit sur le terrain, opposable aux tiers ; longue durée ; et hypothéqué, ce qui permet de s’en servir comme garantie.
Pour un terrain nu, le bail est consenti pour 50 ans, renouvelable une fois par accord exprès des parties. Il doit être inscrit au livre foncier, à la diligence du bailleur et aux frais du preneur. Le contrat est établi en la forme d’un acte administratif ou notarié, signé par le Directeur national des Domaines ou son délégué pour l’État. La redevance annuelle est fixée par décret en tenant compte de la vocation du terrain et de sa situation.
Quelles obligations pèsent sur l’emphytéote ?
Elles sont nombreuses, et c’est là que les surprises arrivent. Le preneur s’engage à mettre en valeur le terrain dans les conditions prévues par le bail et son éventuel cahier des charges. Il paie toutes les contributions et charges de l’immeuble. Il ne peut opérer aucun changement qui diminue la valeur du fonds, et les constructions qui l’augmentent ne peuvent être détruites sans autorisation de l’administration. Il ne peut pas demander une réduction de la redevance pour un préjudice indépendant de la volonté du bailleur, ni se libérer de la redevance en abandonnant le terrain.
Le bail peut prendre fin avant terme. Le preneur est déchu de son droit notamment pour défaut ou insuffisance de mise en valeur dans les délais, pour non-paiement des redevances pendant deux années consécutives après une mise en demeure restée sans effet pendant trois mois, pour détériorations graves, ou pour usage du terrain à d’autres fins que celles prévues. De son côté, l’État ne peut mettre fin au bail avant terme que d’accord parties ou pour cause d’utilité publique, avec alors une indemnité représentative du préjudice.
Que deviennent les constructions à la fin du bail ?
C’est le point que les preneurs sous-estiment le plus. Le décret est sans ambiguïté : à l’expiration du contrat, « les investissements effectués par le preneur, que ce soit ou non dans le cadre des obligations de mise en valeur, reviennent au bailleur et n’ouvrent pas droit à indemnisation ».
Il existe toutefois une porte de sortie : à l’expiration du bail, le preneur peut demander à acquérir le terrain, et l’État peut le lui céder. Ce n’est pas un droit automatique, mais une possibilité. Pour une famille qui construit sa maison sur un terrain en bail emphytéotique, il faut donc raisonner dès le départ sur deux horizons : 50 ans d’usage garanti, et une négociation d’achat à prévoir avant l’échéance.
Qu’est-ce que le bail avec promesse de vente ?
C’est un contrat plus court, pensé pour mener à la propriété. L’État donne en jouissance un terrain à charge pour le locataire de le mettre en valeur, et s’engage, à l’expiration du bail et à condition que la mise en valeur ait été réalisée, à le lui vendre à un prix fixé par décret. Le bail est conclu pour 10 ans au maximum, non renouvelable, moyennant un loyer également fixé par décret.
La contrepartie est sévère. Si la mise en valeur n’est pas réalisée dans les délais et conditions fixés, le bail est résilié de plein droit, même si l’administration peut proroger le délai en cas de circonstances exceptionnelles. Le retrait n’ouvre aucun droit à indemnité, et le preneur peut devoir enlever ses installations dans les six mois. Si, à l’expiration, il ne se porte pas acquéreur, l’État reprend le terrain dans l’état où il se trouve, sans indemnité, en lui laissant seulement enlever les installations démontables.
Comment obtenir un terrain de l’État en location ?
Toute personne souhaitant louer un terrain domanial doit adresser une demande écrite au Directeur régional des Domaines et du Cadastre territorialement compétent. Le décret précise le contenu du dossier, avec notamment un extrait de plan de la parcelle. Le terrain doit être immatriculé ou transféré au nom de l’État, et la location n’est autorisée qu’après avis favorable du service chargé des Domaines.
L’autorité qui signe dépend de la valeur locative annuelle et du lieu : pour le District de Bamako, un arrêté du Gouverneur suffit jusqu’à 5 millions de FCFA de valeur locative annuelle, et les montants plus élevés remontent jusqu’au Conseil des ministres. Méfiez-vous de tout intermédiaire qui promet un « bail » sans passer par ce circuit : un bail domanial ne se conclut pas sur un coin de table.
Avant de bâtir, vérifiez aussi que votre projet respecte les règles d’urbanisme : notre article sur le permis de construire au Mali précise quand une autorisation est exigée.
Bail, titre provisoire ou titre foncier : que choisir ?
Pour sécuriser un patrimoine familial sur le long terme, rien ne remplace la propriété pleine et entière. Notre article sur le titre foncier, seul acte de propriété au Mali le rappelle. Si vous détenez un titre provisoire, sa transformation en titre foncier est souvent la meilleure option. Le bail emphytéotique, lui, convient surtout à un projet d’activité de longue durée, quand l’achat n’est pas possible. Et si vous construisez par étapes, gardez en tête le calendrier de mise en valeur : notre guide de l’autoconstruction par étapes aide à le tenir.
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Sources
- Décret n°2020-0413/PT-RM du 31 décembre 2020 déterminant les formes et conditions d’attribution des terrains du domaine privé immobilier de l’État, Journal officiel du Mali du 15 janvier 2021, FAOLEX.
- Communiqué du Conseil des ministres du vendredi 23 octobre 2026 (CM n°2026-42/SGG), Maliexpress.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d’un bail emphytéotique au Mali ?
Pour un terrain nu de l’État, 50 ans, renouvelable une fois par accord exprès des parties, selon le décret n°2020-0413 du 31 décembre 2020. Le preneur peut y mettre fin plus tôt avec un préavis prévu au bail.
Peut-on hypothéquer un bail emphytéotique ?
Oui. Le décret le définit comme un droit réel immobilier susceptible d’être hypothéqué, inscrit au livre foncier.
Que deviennent mes constructions à la fin du bail ?
Elles reviennent à l’État sans indemnisation. Le preneur peut toutefois demander à acheter le terrain à l’expiration du bail, et l’État peut le lui céder.
Quelle est la durée d’un bail avec promesse de vente ?
Dix ans au maximum, sans renouvellement. Si le terrain est mis en valeur dans les conditions prévues, l’État s’engage à le vendre au locataire à un prix fixé par décret.
Que se passe-t-il en cas d’impayés de redevance ?
Le non-paiement de la redevance pendant deux années consécutives, après une mise en demeure restée sans effet pendant trois mois, peut entraîner la déchéance du droit de l’emphytéote.
À qui adresser une demande de location d’un terrain de l’État ?
Au Directeur régional des Domaines et du Cadastre territorialement compétent, par demande écrite accompagnée notamment d’un extrait de plan de la parcelle.
